주택연금에 대해 고민하고 계시는지요? 특별히 해놓은 노후 준비도 없고 가진 것은 집 한 채인데 이 집에 살면서 평생 연금을 받을 수 있다는데 한번 자세히 알아보고 싶으시다고요? 그렇다면 장점은 물론 어떠한 단점들이 있는지 확인 후 가입을 결정하셔야겠죠? 다음의 내용들을 읽어보시면 상당한 부분의 고민이 해소되실 겁니다.
주택연금 단점?
1. 고정된 월 지급액
가입 시점에 결정된 주택연금 월지급액은 평생 죽을 때까지 동일 금액으로 변하지 않습니다.
연금 가입 후 주택 가격이 크게 상승하더라도 연금 지급액에 반영되지 않습니다.
반대로 주택 가격이 하락할 경우에도 연금액은 동일하기에 시기를 잘 맞춰서 가입하는 것이 중요합니다.
미래를 예측하기는 어렵지만, 그래도 현재 집값이 상승 중이고 내 집이 입지가 좋아져서 계속 상승할 것 같은지, 아니면 지금이 최고가일 것 같은지를 잘 생각해 보고 연금 가입 시기를 결정하는 게 좋습니다.
2. 가입비(초기 보증료) 및 연 보증료
주택연금은 한국주택금융공사가 보증하고 은행에서 월 지급금을 가입자에게 지급합니다.
이 때문에 한국주택금융공사에 가입자는 보증료(수수료)를 내야 합니다.
가입비(초기 보증료)로 주택 가격의 1.5%(대출 상환 방식의 경우 1.0%)를 최초 연금 지급일에 납부하고 연 보증료로 매월 보증 잔액(대출잔액)의 연 0.75%(대출 상환 방식의 경우 1.0%)를 납부해야 합니다.
보증료는 취급 은행이 가입자 부담으로 한국금융 공사에 납부하여 대출잔액에 가산됩니다.
그러므로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없습니다.
하지만 초기 보증료, 연 보증료 모두 은행에 대출받은 것과 마찬가지이므로 이자를 내야 합니다.
주택연금의 이자 계산 방식은 복리이기에 매달 복리로 이자가 쌓이게 됩니다.
초기보증료는 가입 시 1회지만 집값의 1%~1.5%(5억 기준 500만원~750만원)로 적지 않은 금액입니다.
이 금액이 가입 첫 달부터 대출금이 되어서 복리 이자가 붙습니다.
용어가 좀 어려울 수 있기에 정리해 보겠습니다.
■ 대출잔액 = 현재까지 지급받은 월 지급금 + 개별인출금 + 보증료 + 대출이자입니다.
■ 월 지급금: 가입자가 월별 받는 금액입니다.
월 지급금은 가입자의 나이나 담보로 맡길 부동산의 가격에 따라 달라집니다.
내 예상 수령 연금 계산은 한국주택금융공사 홈페이지에서 가능합니다.
■ 개별 인출금 : 주택연금을 받는 도중 자녀의 결혼, 병원비 등의 이유로 목돈이 필요할 때 인출할 수 있는 금액입니다.
■ 월 지급금: 가입자가 월별 받는 금액입니다.
월 지급금은 가입자의 나이나 담보로 맡길 부동산의 가격에 따라 달라집니다.
내 예상 수령 연금 계산은 한국주택금융공사 홈페이지에서 가능합니다.
■ 개별 인출금 : 주택연금을 받는 도중 자녀의 결혼, 병원비 등의 이유로 목돈이 필요할 때 인출할 수 있는 금액입니다.
3. 변동금리, 매월 복리로 적용되는 대출이자
앞서 설명해 드린 대로 매월 받는 연금은 은행에서 집을 담보로 대출받는 금액이기에 이자를 납입해야 합니다.
보증료와 마찬가지로 대출이자도 은행이 매월 대출잔액에 가산시켜서 복리로 늘어납니다.
또한 이자율도 변동금리에 가산금리까지 추가됩니다.
금리는 CD 금리 (3개월 변동) + 1.1% 혹은 COFIX 금리 (6개월 변동) + 0.85% 중에 선택할 수 있습니다.
연금을 받는 동안에는 직접 납부할 필요 없이 잊고 지낼 수 있지만 사후 연금이 종료되어 정산할 때 변동금리와 복리로 늘어난 이자는 부담스럽습니다.
4. 임대수익을 발생시키기 어려움
주택연금 가입자는 반드시 소유자나 배우자가 한명이라도 해당 주택에 실제 거주해야 합니다.
남는 공간에는 임대가 가능합니다. 하지만 주택담보 제공 방식 중 저당권 방식의 경우에는 보증금이 없는 임대만 가능하기 때문에 월 임대료 연체 리스크가 있어서 실질적으로 임대가 어렵습니다.
신탁방식은 보증금이 있는 경우에도 임대가 가능합니다.
보증금은 한국주택금융공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익을 지급합니다.
5. 중도해지 시 손해
주택연금을 중도에 해지하면 초기 보증료(주택가격의 1~1.5%)는 반환되지 않고, 받은 연금액의 복리이자를 한꺼번에 반환해야 합니다. 또한 3년간 재가입은 불가합니다.
6. 삶의 융통성이 제한됨
주택연금 가입자는 해당 주택에서 거주해야 하며, 이사를 하게 되면 복잡한 절차와 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
이사를 하게 되면 담보주택 변경 신청은 가능합니다.
그러나 이사한 주택이 더 비싼 경우에는 초기보증료를 추가로 내야 하고, 더 저렴한 주택으로 이사할 경우에는 보증 잔액을 일부 상환해야 하니, 어느 경우라도 비용이 추가됩니다.
7. 집은 자녀에게 상속하지 않겠다고 생각하고 가입해야 함
주택연금을 받는 부부가 모두 사망하게 되면 그동안의 대출에 대한 비용을 정산하고 남는 금액이 있다면 상속이 가능하지만, 아주 오래 살아서 담보한 집값 이상으로 연금을 많이 받게 되거나 혹은 복리로 불어난 이자 비용을 차감하고 나면 남는 돈 이 적거나 없을 수 있습니다.
주택연금 장점?
1. 노후 월별 일정 소득 보장
주택연금은 노후 생활에 안정적인 소득을 제공하여 경제적 안정감을 줍니다. 주택을 소유하고 있는 고령자가 주택을 담보로 매달 일정 금액의 연금을 받을 수 있습니다.
다른 노후 대비 자금이 부족한 경우 심리적 안정감을 줍니다.
2. 대출 상환에 대한 부담이 없음
보증료 및 대출이자가 매월 대출금에 포함되어 계산되어서 사후 정산되기 때문에 연금을 수령하는 동안에는 대출 상환 에 대한 부담이 없습니다.
이러한 장점들은 주택연금이 노후 대비 수단으로 고려될 수 있는 이유입니다.
그러나 개인의 상황에 따라 이 장점들이 실제로 얼마나 유용할지는 다를 수 있으므로, 가입 전에 충분한 정보와 상담을 통해 신중한 결정을 하는 것이 중요합니다.
지금까지 주택연금 가입 전 단점 장점을 알아보았습니다.
연금 가입 여부를 고민하셨던 분들께 많은 도움이 되셨기를 바랍니다.